引言：由于代建业务与传统房地产开发业务相比具有逆周期性。因而与大多数房企大额预亏相比，绿城管理这份成绩单显示出轻资产业务在下行周期中的潜力。3月20日早盘，绿城管理早盘最高涨近9%，似乎市场对该公司所披露的2022年业绩较为认可。过去这一年，绿城管理控股经营收入达到26.56亿元，同比增长18.4%，其中，商业代建收入、政府代建收入和其他服务收入分别贡献16.69亿元、7.81亿元和2.06亿元，同比分别增长13%、36.6%和6.1%。可以发现，绿城管理控股目前仍以商业代建为主要收入来源，但政府代建业务在持续扩大。过去一年，房地产行业的变化在绿城管理控股的业务结构中有较为明显体现，新拓项目中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比有较为明显的提升。期内，绿城管理控股录得毛利13.886亿元，同比增长33.4%；期内综合毛利率达到52.3%，较上年同期的46.4%提升5.9个百分点；归属于公司股东的净利润达到7.45亿元，同比增长31.7%。由于代建业务与传统房地产开发业务相比具有逆周期性，因而与大多数房企大额预亏相比，绿城管理这份成绩单显示出轻资产业务在下行周期中的潜力。于3月20日召开的业绩会中，CEO李军判断，未来投资会呈现去中心化的趋势，理想的状态，会形成开发与服务平台化，也就是绿城管理在努力打造的平台，这是公司的未来。另一方面，绿城管理实施较为激进的派息政策，每股派息0.3元，以及考虑上市三周年的特别派息每股0.08元，两项加起来实现了百分之百的派息比例。管理层也给出未来的业绩指引，表示将努力保持归母净利润30%增长，毛利水平保持在40%以上，净利润率保持在20%以上，派息比例会稳定在80%左右。绿城管理在代建行业中具备相当可观的规模优势。在全国化的布局下，绿城管理集中布局在主要经济区域（环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群），合约项目预估总可售货值达4821亿元，规模占整体可售货值的74.1%。其中，长三角经济圈项目可售货值2250亿元，占34.7%；环渤海经济圈、京津冀城市群项目1388亿元，占21.3%；珠三角经济圈项目1044亿元，占16.0%；成渝城市群139亿元，占2.1%。截至2022年12月31日，绿城管理代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积1.014亿平方米，较去年同期增长19.8%；在建面积4720万平方米，较去年同期增长7.1%。从数据上看，绿城管理业务结构趋势已发生改变，体现在政府类代建和金融业务代建比例逐渐提升。按合约项目总建筑面积测算，政府类业务为3300万平方米，占比32.6%；私营企业委托项目为3470万平方米，占比34.1%；国有企业委托项目为2870万平方米，占比28.3%；金融机构委托项目为500万平方米，占比5.0%。从当期在建面积结构上观察可能更直观些。在2022年的在建面积中，政府类代建面积为2460万平米，占比已经超过52%；国有企业代建面积为920万平米，占比为19.6%；金融机构类代建面积为140万平米，占比为2.9%。相比之下，绿城管理当期私营企业代建类面积为1200万平米，占比萎缩至25.4%，历史上这类业务占比曾超过90%。金融机构类代建比例并不高，但从新拓项目上看，这部分业务却有较大发展空间。“虽然它的占比很小，但是未来它的上升空间会非常大。” 李军指出，金融机构类在新拓面积和新拓代建费方面都已获得长足进步，陆续会在今年转入到开发阶段。观点新媒体获悉，2022年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，较去年同期增长约23.9%，其中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%。新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长约21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.3%。
李军所提及的金融机构类代建面积，从2021年80万平米提升至2022年290万平米，占比从3.4%提升至10.3%，代建费预估也随之提升至10亿元；国有企业、城投类公司的占比也快速提升，占新拓业务总量的66.2%，李军称这是去年调结构以及市场主动和被动选择的结果。
他表示，绿城管理控股已经具备对城投类业务批量导入的能力，包括在前期的招投标、征信，以及在一些技术方案上。“我们是这个行业里的绝对领先，是排他性的存在。”另外，绿城管理控股创新政府代建业务则占新拓业务总量的27.1%。从收入结构上看，在26.56亿元的收入中，政府代建的收入约为7.81亿元，占比为29.4%，同比增长36.6%。李军透露，未来这部分业务可能会有微幅增长，但会有所控制。“因为政府类代建业务是个稳定器，它适合穿越市场的牛熊周期，但是不能占太大比例，如果占太大比例会对毛利率产生影响。”绿城管理控股预测，中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右，并形成以下三类业务结构：由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%，该部分主要解决低收入群体、年轻人的住房需求；市场下行周期，地方城投公司阶段性拿地增多。另外，随着房地产政策的调整和行业流动性改善，“保交楼”下的纾困类业务快速增长。未来，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%左右。金融机构主导的纾困及开发类项目，也需要专业的代建服务。剩余50%市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并形成头部集聚效应。该公司判断，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，中国代建行业渗透率将达30%以上。绿城管理控股希望，公司在代建行业能保持20%的市场占比--也就是10亿平米，30%的渗透率，20%的市场占比，相当于每年需要新开工的面积是6000万平米。“这也就是绿城管理控股未来理想目标的开发体量。”2022年，在行业面临挑战下，私营企业业务收缩、城投托底拿地以及金融机构进行业务纾困是现状。而城投拿地也为代建公司提供了机会。券商数据显示，2022年国央企及城投公司拿地比例从上年60.8%上升到80.9%，而城投类公司拿地开工率较低，2022年拿地开工率低至8%。“城投公司兜底拿地，地价也不便宜，所以很难在后期采取股权合作的方式进行开发，大概率会推到代建市场，采购专业的开发服务。换句话说，城投公司的兜底拿地已经提前给代建企业做好了土储准备。”在李军看来，城投类项目的好处在于稳定性非常强，项目刚开始的时候，招投标周期会很漫长，但中标后履约过程很稳定，因为城投公司作为国央企，依法合规是它的底线，所以在这个过程中会有很好的工作环境。甚至在最不利情况下，城投项目开盘销售后，市场下行的时候，也能够双方共同努力，最后把项目顺利交付。客观存在的事实是，城投公司也面临比较困难的环境。李军判断，城投公司缺钱的状态会得到改善。原因是，当下房地产金融政策是历史上最宽松的，作为地方政府的投资平台，在这一波流动性注入过程当中是真正的获利者。而绿城管理控股在城投项目获取的过程中，也会进行充分的市调和背调，重视城投项目所处区域的市场去化情况，所以目前绿城管理的城投项目入口端大面积分布在长三角和珠三角这些地方财政实力比较强的区域。另一方面，是保交楼带来资方代建增量市场。尽管金融机构具备资金实力与专业的信贷和风险处置能力，但往往缺乏房地产开发与运营的经验。在业绩会中，李军也坦承，绿城管理控股在纾困类代建项目中仍需要努力提升。观点新媒体获悉，绿城管理控股在纾困类业务方面已有江阴恒大项目、广州奥园项目、重庆佳兆业项目、杭州泰禾项目等成功案例，项目已经开工甚至进入开盘销售阶段，积累了很多的经验。
但在李军看来，这些都还是点上的突破，绿城管理控股希望能够形成面上的突破，形成系统性的业务导流。有数据显示，遇困房企“保交楼”项目和金融机构涉房不良资产显性规模就超3万亿。“这部分会迎来风口型的业务机会，业务难度和收益都会很高。”因为绿城管理控股是一个轻资产属性公司，为了隔离一些投资类风险，绝对不加财务杠杆，也就是不出资。所以，李军称，这导致承接纾困类业务有一个被动点，在于需要纾困的企业最缺的就是资金，所以在这个过程中就会产生不匹配。所以，绿城管理也在进行商业模式的创新，比如寻找外部的金融机构或者金融资源，通过自身品牌做增信背书搭设金融架构，给遇困企业和纾困项目提供流动性支持，重新激活销售。这个过程中，绿城管理控股的角色是作为增信背书，这种增信并不是传统意义上的抵押担保，而是通过市场能力输出、口碑输出、品牌输出以及央企信用的背书，给金融机构、地方政府、供应链等信心。架构搭设完成后，金融机构会主动或者持续性做一些融资安排，地方政府也会释放它的监管账户，参建单位会复工复产，会对整个房地产原来遇困的项目和企业产生非常积极的推动作用。“这是绿城管理控股的方向。”李军说，相当于在十多年前做政府代建的时候是项目管理能力，开始做商业代建的时候，开始输出品牌溢价，收取品牌背后的超额收益，现在则是到了信用输出的阶段。以下是绿城管理控股2022年度业绩发布会部分实录：1、现场提问：随着行业变化，绿城对房地产轻重不同类型的业务是怎么定位的？绿城中国对绿城管理未来的战略与管控方向是什么？郭佳峰：绿城很早就启动轻重不同业务的战略研究，每年都结合市场进行一些回顾和刷新。未来绿城中国重资产发展的业务，投资端里面聚焦资源集中到核心城市，进一步提升项目里面的权益比例，绿城中国2025的战略目标是达到Top10里面的品质标杆企业。管理集团轻资产代建业务现在面临比较好的机遇，所以要顺势扩张，进一步扩大业务领域，完善全国化的布局，致力于打造中国第一房地产开发服务平台。这是我们的定位和战略。2020年绿城中国将代建业务分拆上市，就是要绿城管理能够独立出去，发挥专业优势。从当下的经营情况看，这样的决定是正确的，未来会继续保持9979的独立性，并在大绿城体系给予更多的资源支持，同时发挥轻重协同的作用，利用重资产区域公司的属地化资源，助力代建业务的获取，扩大业务的流量。我们判断，未来中国的房地产开发会由轻重不同的模式组成，绿城有信心在两个赛道保持领先地位，绿城中国要做住宅品质标杆，绿城管理要做开发服务的标杆。2、现场提问：看到绿城管理的运营效能在逐年提升，请问公司是否有一个理想目标值，并且有什么措施保证能够实现该目标？王俊峰：随着行业空间和公司业绩的增长，确实对我们的管理效能还是提出了很大的要求，这些年公司也是采取了一系列的措施，努力来提升管理效能。第一，公司持续对组织架构进行优化，我们原先已经设立了区域公司，目前也在进行城市公司和项目群的试点，我们强化区域公司跟城市公司的目的，就是为了在属地进行深耕，深耕的好处便于统筹当地的资源，也便于缩小管理半径，更贴近市场和客户，当然也会带来在属地方面更强的竞争力。同时我们也对团队人员进行更新和加强，提升团队的作战能力。第二，基于结果导向，持续优化绩效考核的体系；第三，推进制度化、标准化的建设；第四，在数字化建设方面也是持续在发力。总的来讲，这两年绿城管理在经营能效方面还是做了很大的提升，也希望在今后的一段时间中，通过我们自身的机构改进、能力建设，能够使自身的操盘能力、经营兑现度进一步提升，以保证绿城管理长期稳定的发展。3、现场提问：从销售公告发现绿城管理的销售产品均价在1.4万元/平方米左右，绿城中国的销售均价在2.6万元/平方米左右，相差近1倍，请问未来还会保持这样的市场区分吗？另外这些业务都使用绿城品牌，会有市场冲突吗？郭佳峰：绿城房地产的平均单价2.6万，总体我也看了一下，上市企业里面平均销售价2.6万一平米可能是最高的平均价，这首先是跟绿城中国的战略有关系，从一开始的时候，绿城中国就是品质标杆，致力于改善项目的开发，所以它自身价格就会高一点。近几年来随着绿城中国的战略进一步的聚焦，投资更加关注于现金流和安全性，所以我们主要在一二线城市比较多，在核心城市、核心板块中我们的销售均价就会达到2.6万元，是相对比较高的，可能是房地产上市企业里面平均房价最高的一家公司。管理集团为什么是平均单价1.4万元呢？大家都能理解，一线城市里面拿地的投资门槛高、竞争激烈，进入的开发企业都是头部的企业为主，它们自己都有开发团队，所以我们代建的机会反而少了一些，要取得这样项目的几率也会降低。现在我们管理的代建项目多数都在二三线城市，这样价格的差别就自然而然地形成了。关于品牌是否会冲突的问题，代建一方面是利用绿城品牌，但同时它也是更大范围和更多的客户群来建设绿城品牌。所以在共建品牌这个界面上，应该也是统一的。两家公司都要爱护和维护绿城品牌。当然，轻重业务的属性不同，品牌管控要求还是有所不同，绿城管理在分拆上市的时候就已经推出了绿城M的子品牌，随着代建业务的发展，现在已经有了独立和规范的代建品牌管理体系，未来会进一步完善下属合联营公司的品牌使用，从这个角度来说，它是没有冲突的，它是统一的，它同样是两个品牌建设的过程。4、现场提问：公司未来的订单增长目标是多少？公司未来的发展预期是什么？以及如何确保行业的龙头地位？李军：第一，我们对整个行业的预判，预判中国的房地产开发体量，中期规模大约维持在10亿平米左右。其中政府主导的保障性租赁用房的建设可能会超过30%，这是中国房地产公用事业属性的体现，这也是背后共同富裕这个方向的推动。有金融机构，包括一些AMC、股权类投资基金主动的涉房投资，包括一些险资主动的涉房配置，未来还会快速增长，会接近20%左右的市场份额。就像我刚才向各位表述的一样，投资会去中心化，政府端主导的保障房、租赁房建设以及金融机构主导的涉房类投资，它实际上是需要一些专业的开发服务的，这些其实都是代建的入口端。也就是说我们有个预判，代建的渗透率会达到30%以上，这是一个很重要的数据预判。第二，作为9979来讲，要保持龙头的地位，希望在代建这个行业里头还能保持20%的市场占比--也就是10亿平米，30%的渗透率，20%的市场占比，相当于每年需要新开工的面积是6000万平米。也就是9979未来的理想目标是能够做到这样的开发体量。要保持这个龙头地位，可能要重新评估未来我们的业务增长。我用历史数据反算回去，我们未来要做到这样的开发规模，代建项目个数要超过1200个，在手的订单面积要超过2亿平米，团队人数要超过12000人，也就是说差不多在这个领域里头，我们都需要3到5倍的提升空间。如何做到这样的提升？首先肯定是组织结构，然后包括团队、激励，包括刚才俊峰总表达的一些背后的体系性的建设，实现运营的提效。这里我再补充一点，就是人和人背后的组织文化，这一点我们要特别关注。9979是一家靠人驱动的公司，所以我们对核心团队的关注度非常高，这么多年来我们形成了对代建关键岗位的素质和能力模型，正好这一波市场下行期的时候给我们带来了很大的好处是行业人才溢出了，我们通过内举外引的方式吸收了不少优秀人才。这里也曝个料，最近代建行业的第二股中原建业的CEO马晓腾先生加盟了9979，我们可能还会再引进更多的代建行业的人才，能够形成这个公司真正的支撑。当然，人才引进以后，让他们发挥战斗力，让他们发挥协同作用的更多是组织文化，绿城管理这么多年在组织文化这个界面上还是在持续推动的。我们同时还鼓励这个公司进行创新，包括金融类的创新，还有在二级单位的充分授权、区域公司的建设，我们想要干成一个事情，通过组织文化的引导，让这个组织快速地分裂，就像一个人一样，通过细胞分裂，长大成人，所以我们会打造更多的区域公司、城市公司、二级单位，让它们形成更强的战斗力，这是组织文化背后的推动。第三，作为代建领域的领跑者还是不容易的，因为我们一直在无人区奔跑，没有特别的标杆和学习的榜样，我们很多时候在极速奔跑的过程中也有可能有一些疏漏的环节。但是更重要的是我们希望跟团队、文化和激励在一起，研究我们的战略和方向，也能够分享国家和行业的利好。这个过程当中，我们认为方向很重要，我们认为政策环境更加重要。所以借此机会也表达一个祝愿，希望中国的经济能够快速触底回升，希望中国的房地产行业能够稳健发展。
来源：观点网
