3月20日，“代建第一股”绿城管理控股（9979.HK）召开2022年度业绩发布会。公司充分展现龙头本色，在深度波动的房地产市场中保持强劲增长态势，并契合政策方向进一步扩大业务边界，新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，超预期完成了全年各项经营指标，再次夯实代建第一身位。
年报显示，2022年绿城管理营业收入实现人民币26.56亿元，较去年同期增长18.4%；毛利达 13.88 亿元，同比增长33.4%。综合毛利率达到52.3%，创历史新高；归母净利润达7.45亿元，同比增长31.7%，超额完成业绩指引。优质的业绩和稳健的增长离不开绿城管理敏锐的政策及市场嗅觉，在急剧变化的外部环境下，精准调整业务结构及战略布局。2022年，绿城管理持续深化其“3+3”业务模式，积极调整委托方结构向政府、国有企业、城投公司、金融机构等主体倾斜。公司2022年合约总建筑面积101.4百万方，同比增长19.8%，成为国内代建企业中第一个合约总建面“破亿”的巨头，其中，国企、政府及金融机构客群占比提升至近七成。这一数据和占比，一方面印证了公司的战略正确，一方面也为公司后续稳健发展铺垫了坚实基础。
积极响应国家政策 夯实政策代建业务底仓地位
在共同富裕背景下，地产行业去杠杆化进程加速，政府多次强调加强住房保障体系建设工作。根据国家“十四五”规划，2025年全国 40 个重点城市将达到650万套保障性租赁住房筹建。此外，根据不久前全国两会政府工作报告释放的最新信号，2023年将持续推进新型城镇化建设，进一步完善城市的综合承载能力，完成城镇老旧小区改造建设项目约16.7万个，同时预计完成2900多万户家庭的老旧社区房屋改造计划。
国家对房地产业的整体定调将刺激保障性住房建设和城市更新业务的不断增多，专业的代建开发模式已成为广受认可的保障政府投资项目高质量开发行之有效的重要手段，据不完全统计，江苏、浙江、陕西、福建等多地省级政府已出台相关代建管理办法，明确规定在一定投资金额以上的政府项目须选择专业化的项目管理单位负责项目施工管理，从而更好地保障政府投资、提高投资效益。将政府代建作为“业务底仓”的绿城管理，已经早早在政府代建领域开辟先河。绿城管理CEO李军曾表示，“不是中央的政策利好我们，而是我们在房地产行业的变幻过程中，提前进行了业务结构的调整。”出于对国家政策的快速响应和对行业发展趋势的精准预判，绿城管理在2022年迎来了政府代建的收入增长。业绩显示，绿城管理凭借政府代建业务创造营收约7.8亿元，较去年同期增长超36%，占整体收入比例的29.4%；总建筑面积中政府代建业务类型占比达32.6%，当期在建面积中政府代建业务占比超50%。基于丰富的代建项目经验和良好的信用背书，绿城管理率先布局全国市场，成为政府代建佼佼者。截止2022年底，公司政府代建历史已交付面积达4000万方，已经累计为约26万户原住民改善居住生活环境，正在为约23万户原住民打造梦想家园。除传统安置房外，公司深度介入公租房、共有产权房、人才公寓等多元保障房类别，和学校、产业园、市政公建配套、老旧小区改造等多元城市服务。
敏锐洞悉市场形势 开辟资方业务新增长极
2023年，政府工作报告中对房地产工作的重点要求是有效防范化解重大经济金融风险、有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，防范化解地方政府债务风险，遏制增量并化解存量，促进房地产行业平稳健康发展。
与此同时，近日证监会宣布正式启动不动产私募投资基金试点工作，将不动产私募投资基金的投资范围拓展到特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。未来，中国房地产行业将出现更多以政府为主导的保障房、租赁房建设，和以股权类基金为主导的多元化投资。拿地主体“去中心化”的趋势愈发明显，地方政府、国央企、城投公司、金融机构、AMC、REITS等股权类投资基金将成为重要投资方，这些主体需要专业的项目开发和管理服务，代建企业将是承接此类需求的重要载体。绿城管理通过对政策和市场的深度感知，前瞻性地调整战略布局和客户结构，更多地向国有企业、城投公司等主体倾斜，以此降低行业调整的大环境影响；同时不断探索资方代建、不良纾困项目等业务机会，寻找新的增长极。2022年以来绿城管理积极配合顶层基调推进保交楼稳民生工作，目前已携手多家金融机构，落地多个资方代建项目，介入纾困项目的各阶段。结果也成效显著，2022年，绿城管理金融机构类客户合约总建筑面积达2.9百万平方米，占新拓业务总量的10.3%，公司新增的纾困类项目代建费占比提升至10%。
选择比努力更重要。
作为代建行业的领头羊，绿城管理在无人区一路狂奔，凭借敏锐的行业洞察和及时的政策响应，主动调整业务布局，精准选择优质委托方，在下行市场里逆势增长，再次印证商业模式的先进性。
来源：每日经济新闻
