3月21日，「中国代建第一股」绿城管理控股（下称「绿城管理」或「公司」，9979. HK）发布2023年度业绩公告。公告显示，2023年，在中国房地产持续低迷的背景下，绿城管理各项数据表现亮眼，归母净利润人民币9.74亿元，同比增长30.8%。值得一提的是，公司宣布2023年度拟继续维持100%派息比例，充分彰显其优质业绩及「利益相关者」文化。

旧地产模式难以为继 政策呼唤新模式

据专业人士分析，当前，中国房地产行业正经历「四个变化」，即从增量时代变为存量时代、从供不应求变为供大于求、从刚需为主变为改善为主、从金融属性回归居住属性。新形势下，代建行业迎来新的机遇。

2023年12月，中央首次提出，加快推进「三大工程」。机构预计，未来五年，仅城中村改造工程，便将带动约10万亿投资；保障性租赁住房方面，「十四五」期间全国计划需求近900万间，从需求端创造大量市场机遇。

此外，地方城投大量拿地，需尽快开工缓解流动性压力，且「保交楼」下，金融机构介入涉房涉地纾困业务愈发成熟。上述主体正逐渐取代传统房企，成为资金和土地的拥有者。在分散的投资和消费中间，需要统一的开发服务平台链接，由此形成代建模式的底层逻辑。

据国家统计局数据，2023年全国房地产开发投资规模同比下降9.6%，而代建行业则迎来高速扩张，近百家品牌房企宣布入局。

代建 一种被论证的新模式

代建是房地产发展新模式的典型代表，既有国外发展经验为支撑，亦有国内头部企业的成功案例，是目前新模式中较为成熟的黄金赛道。

起源于欧美的代建模式，具有独特的竞争优势。以铁狮门为例，能用不到5%的资本投入，通过提取各环节管理费和参与地产基金收益分配，分享项目40%以上的收益。在日本「失去的20年」中，三井、住友、三菱等企业借助轻资产，成功扭转连续亏损和负债率高的局面。

而在中国，2022年以前，代建行业一直处于发展初期阶段，相当于在「无人区」探索，但也不乏成功经验。绿城管理从2005年首次在杭州代建安置房，到2010年成立国內首个专门从事代建业务的经营主体，再到2015年整合代建业务成立「绿城管理集团」，直至2020年从母公司绿城中国(3900.HK)分拆上市，成为「中国代建第一股」，走过了一段不寻常的发展历程。

数据显示，近三年，绿城管理主营业务收入复合增长率达21.3%，归母净利润复合增长率31.2%；市场占有率连续八年超20%，在手订单约1.2亿㎡，管理项目超500个，稳居行业第一。

新资产 新模式 长期投资价值凸显

受房地产市场走势拖累，地产股表现亦持续低迷。但作为「代建第一股」的绿城管理，其股价却在上市后涨幅超三倍，远超地产、物业公司，走出独立行情。

同时，绿城管理连续两年百分百派息的背后，一方面是与投资者共享公司发展成果的诚意；另一方面也是公司经营性现金流与归母净利润之间近百分之百转换作为底气，充分彰显其「现金奶牛」特质，亦体现出公司管理层对未来的高度信心。

未来，中国房地产中期开发规模将在10亿平米左右，参照欧美模式，投资与开发将进一步分离，在此趋势下，代建行业渗透率将达到30%，按市占率维持20%测算，绿城管理将拥有更加广阔的市场挖掘空间。

放眼国际，同样以输出品牌、管理及服务为商业模式的知名轻资产服务公司，万豪国际集团及埃森哲，其市值达到千亿美元级別，市盈率达20-30倍，令绿城管理的未来引人遐想。轻资产、新模式、高增长、高派息，迎接代建行业和绿城管理的，将是不一样的「星辰大海」。

原文载于香港《信报》2024年3月22日刊