新年伊始，房地产行业利好政策持续。1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，增信心，防风险，促转型，强调“提升住房品质，让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必要要求”。
此前，包括信贷融资、债券融资和股权融资在内的刺激房地产发展“三支箭”均已发射。从交易情况看，12月楼市成交环比反弹，一线环比涨2.6%，二线环比涨62.6%。与此同时，改善型购房需求迎来持续释放。中指研究院近日发布的数据显示，在其统计的30个代表城市中，超20城144-200平方米户型和200平方米以上户型成交套数占比较2021年有所上升，另有18个城市120-144平方米户型成交套数占比增加。以11月份一线市场的成交情况来看，多个主流城市的热销项目集中在高竞争力、具备稀缺性、与客户需求高匹配度的楼盘。贝壳研究院测算，预计2021-2035年新增改善性需求约120亿平米，占总需求的54%；其中“十四五”期间新增改善性住房需求约41亿平方米，占总需求的52%。改善型房产品成为市场主流的趋势已经很明显，中高端市场即将迎来结构性机遇。
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联合开发高端住宅 打破“代建下沉”刻板印象
在此背景下，近日，由浦开集团投资、绿城管理代建的上海低密度中式合院项目「浦开江南里」低调开盘，单价约14万5。开盘当天，186套房源全部售罄，去化率100%。作为上海目前单价最贵、同时可能也是倒挂最多的新房，此前，该项目在上海高净值人群中一直处于“犹抱琵琶半遮面”状态，本次销售也是“神秘感”十足，一房难求。
△浦开绿城·上海江南春邑
据公开资料，浦开集团先后承担了上海花木行政文化中心、新国际博览中心、东郊宾馆等政府项目的开发建设，其中不少是浦东乃至上海的地标建筑。住宅方面，更擅长打造现代风格改善型产品，中式住宅项目开发尚属【首次】。「浦开江南里」项目位于浦东新区金桥板块，处于内中环之间，地段和品质均具有高度稀缺性。浦开选择与中式豪宅领域享有绝对口碑和引领地位的绿城进行合作，无疑有优势互补、强强联合的考虑。众所周知，“江南里”、“桃李春风”等知名项目不仅是绿城的代表作，更是顶级中式合院的代名词。本次浦开与绿城管理以代建方式进行合作，一方面是对代建模式的认可，一方面亦是看中其“高端品质营造专家”的品牌形象及对中式项目的操盘和资源整合能力。据一份项目内部资料，「浦开江南里」集合了绿城体系内御用设计师、顶级古建营造单位，借鉴“聚落古镇+江南园林+里弄街巷”三大设计理念，打造而成。而这一豪宅项目也打破了外界对代建企业主要下沉承接三四线城市项目的刻板印象。作为国内代建龙头，绿城管理凭借在各类代建业务的丰厚经验，以及对委托方的完整服务体系，先后交付了珠海翠湖香山、杭州奥邸国际等地方标杆性 “豪宅”代建项目，在口碑、溢价、市场认可度方面均取得不俗表现。其中，翠湖香山项目单套中式合院售价最高达1.2亿，全盘总货值已突破250亿，远高于代建合约签订时委托方预期；奥邸国际项目则以高约200米的现代超高层建筑，屡次刷新杭州奥体板块建筑颜值和平均售价。
△九洲绿城·珠海翠湖香山国际花园
△保亿绿城·杭州奥邸国际
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专业服务体系加持 头部代建企业优势明显
代建的本质是委托方购买的第三方服务，代建方以输出管理和服务的轻资产模式参与或操盘。对委托方而言，对代建企业的选择往往比合作开发的标准要更为严苛，直接关系到项目能否成功、是否盈利。尤其在国央企和地方城投平台渐成拿地主力的大趋势下，对于代建企业的选择，产品呈现和经营兑现能力已成基本要求，代建企业的【信用创造】能力则是更加重要的加分项。特别对于国有企业而言，专业的代建服务商能在国企内部程序合规、国有资产保值增值、提升国企社会效益方面予以赋能，实现价值最大化。对于代建企业而言，主体信用，便成为与国央企委托方合作的一大“敲门砖”。基于以上背景，可以看到以华润置地、绿城管理、建发建管等为代表的代建企业，得益于其背后国央企征信背书，以及在政府代建领域丰富的经验积累，在过去一段时间承接了更多来自政府、国央企、乃至金融机构的代建业务。另外，优秀产品品质、成熟供方体系、专业开发团队等众多因素，一并成为国企央企委托方代建项目的核心竞争力。成熟的代建服务商能满足委托方的定制需求，助力实现项目良好溢价和快速去化，维护国企良好口碑。上述「浦开江南里」项目中，代建方绿城管理便为项目带来【绿城品牌】近30年积累的房企品质标杆的形象，以及在优质购房群体中庞大的品牌“拥趸”，“国资开发+绿城品质”，成为其具有强大市场号召力和高品牌溢价的重要原因之一。纵观当下，代建需求爆发、有效供给不足，行业已经进入确幸时代。随着房住不炒、租购并举的进一步深化，未来在房地产开发端，代建将发挥更加重要的平台型作用，渗透率将进一步提升。在加速探索房地产新模式过程中，代建承接的业务类型亦将越发多元，在此过程中，先发优势、龙头效应，以及顺时应势的战略结构和能力建设，都将成为“决赛圈”的制胜先机。
来源：观点网
