近日，福建省人民政府出台《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》，明确表示“省级政府投资项目，项目总投资3000万元以上，原则上依照本办法推行代建制”。

这并不是第一份从省级政府层面明确规定政府投资项目采用代建制的制度文件。北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省份均有类似制度，规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。

（根据各省制度文件，不完全统计）

行业利好：市场端政策端双向发力

市场端，2022年，伴随着房住不炒及地产去金融化，原本由头部房企主导的拿地格局已经向地方政府、国央企、城投公司、金融机构等多方主体过渡，房地产投资端呈现去中心化趋势。由于这些主体并不擅长专业的开发建设，促使代建需求激增，行业迎来新的黄金发展期。

政策端，根据“十四五规划”，2025年前，国内40个重点城市必须完成650万套的保障性租赁住房建设。在共同富裕底层逻辑下，面向低收入群体、新市民、年轻群体的保障性住房将会得到更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。

加之国家部委层面在2022年度多次表态“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，各地政府纷纷出台相关制度为新模式“保驾护航”。可预见的是，随着代建管理办法越来越多见诸各省市级官方文件，代建模式将在政策扶持下，以更加健康、有序的行业生态迎来规模化增长。绿城管理CEO李军近期预判，中国房地产行业将稳定在10万亿元左右规模，并将形成三类业务机会：由政府主导的保障租赁物业新增供应占比将超过30%，资方主导的房地产投资将占比20%，剩下的50%将由传统开发模式下的国央企主导。基于以上判断，李军认为，未来中国30%-50%的房地产开发项目需要专业代建服务商承接，未来空间巨大。

行业格局：头部企业呈现差异化竞争

据不完全统计，截至去年年底，已有超40家百强房企布局代建赛道，一方面是在房地产低迷期保留团队的“过冬”考虑，一方面，代建的轻资产、逆周期属性吸引房企纷纷自发入局。

在此背景下，代建行业呈现“百花齐放”的态势，各头部企业日渐探索出适合自身发展的差异化发展路径。仅以承接政府投资项目为例，具有国央企性质的华润置地、招商蛇口等企业一直在大型市政场馆及公建配套的开发及运营中具有强有力竞争力；建发建管、中原建业等地方实力企业则深耕本土，强势布局，分别在福建和河南的本地市场具有绝对竞争优势；而在政府代建领域具有18年经验的绿城管理，则凭借行业龙头效应，将政府代建的“浙江经验”推广至全国，除传统安置房外，深度参与公租房、共有产权房、人才公寓、军改房等多类别保障性住房建设，提供包括产业园、综合基地、学校、老旧小区改造等多元城市服务。

专业至上：代建能力成为竞争法则

值得注意的是，代建行业的发展原本就是房地产服务业专业化发展的结果。不论是政府还是市场层面，选择代建模式，最根本的原因还是基于专业性，让专业的人做专业的事。

从各省出台的代建管理制度文本中可以看出，政府投资项目需要代建企业提供哪些专业服务：从结果导向来看，即：提高项目开发建设的质量和水平；降低开发建设成本，达到最优性价比；提升运营管理效率，按时交付项目；满足政府层面合规与审计要求。

要满足以上需求，产品优化、成本控制、工期管理、风控合规等方面的能力成为重要先决条件。越是公开、透明的竞争环境，越是考验代建企业的能力和资质。以“代建第一股”绿城管理为例，其之所以能在激烈的市场竞争中连续六年保持行业市占率22%以上，得益于其主体信用、品牌资产、团队能力，以及多年积累的业务经验和因此沉淀的知识体系。

放眼未来，在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下，代建必将成为中国房地产新发展模式中的重要组成部分，代建企业亦将成为房地产行业的主力军力量。正如中信建投首席分析师竺劲的预测，在未来的竞争格局中，龙头企业的先发优势将尤为凸显。

来源：乐居财经