2021年下半年至今，中国房地产市场进入新一轮调整周期，共同富裕政策纲领和房地产去金融化大趋势，催生新的发展模式。代建——凭借轻资产、抗周期、低负债属性，从“无人区”走向聚光灯下。据不完全统计，百强房企中已有超40家布局代建业务，“代建”一词更是刷屏多家上市房企中报业绩会。

△研讨会现场

11月11日，由绿城管理（9979.HK）牵头举办的“轻时代——轻资产联盟研讨会”在杭州顺利举行。会议由轻资产联盟首届轮值主席、绿城管理执行董事兼CEO李军主持，当代管理、华润置地等联盟成员，万达、建发建管、朗诗绿色管理、路劲地产、仁恒置地、新城建管等代建企业，南昌建投、明源云等产业链企业代表，以及经济学者和行业专家代表出席。

△轻资产联盟首届轮值主席

绿城管理执行董事兼CEO 李军

趋势无敌

代建成为房企转型战略

作为研讨会首位发言嘉宾，亿翰智库宏观首席研究员张化东博士作《保交付政策下的代建机会》专题分享。在他看来，房地产行业降杠杆趋势下，开发商开始向细分行业转型，即从香港模式转变成分业经营的欧美模式。未来在房地产各环节，将出现独立的资方、代建方、物管公司，甚至独立的销售公司。代建作为行业重要细分赛道，其窗口期已经到来，未来将有更多“新朋友”加入其中。

△亿翰智库宏观首席研究员张化东

张化东表示，在当下保交楼政策下，AMC进场及成立纾困基金、城投平台托底市场、租购并举加快住房体系变化等，将给代建市场带来广阔增量空间。未来1-2年，代建可能会作为各个企业的战略性业务，与此同时，代建入行门槛势必提高。

对于代建市场的增量空间，张化东按商品住宅11亿平米来测算，以均价1万元为基础，在代建渗透率大概60%的假设情况下，预估年度代建收入规模将达1000多亿。

减量高质

轻资产备受资本市场关注

随后，中信建投证券执行总经理、地产和建筑行业首席分析师竺劲作《从资本市场看代建》的专题分享。竺劲指出，在经历跨越式增长后，房地产行业进入减量、高质发展期，城市、企业间的分化成为新常态，代建企业的市场环境面临新变化。

△中信建投证券执行总经理

地产和建筑行业首席分析师竺劲

新的发展阶段将带来行业模式和商业模式的重构。行业模式将往租购并举方向发展，商业模式将以信用为先进行重构，信用将成为未来房地产企业一个根本性的竞争优势。由此，拥有央国企性质背景、主体信用高的企业将在竞争中抢占先机。
谈及代建行业和企业的发展，竺劲认为，对资本市场而言，代建行业具有净现金流入和周期成长股的本质属性，核心关注代建企业的股东背景、业务拓展，及估值变化。

放眼未来，竺劲表示，代建必将成为中国房地产新发展模式中很重要的一个赛道，代建企业将成为房地产行业的主力军力量，其中龙头企业的先发优势将尤为凸显。

确幸时代

代建行业前景广阔

在当前宏观政策及市场环境下，与会专家及企业纷纷认为，代建进入高速发展的“确幸时代”。

首先，共同富裕和城市更新，带来保障性住房和产业园、市政公建等政府端代建需求增量。

其次，地方城投大量拿地后催生了更多的商业代建需求。在2022年的无锡集中供地中，还出现地方城投公司和品牌房企组成联合体拿地，后续由品牌房企以小股操盘的方式进行代建的现象，为类似项目后续开展提供范本。

同时，暴雷房企的项目纾困也为代建提供了大量业务来源。在保交楼的背景下，众多涉房涉地不良项目，需要依托代建企业提供品牌焕新、团队优化、供应链重整等专业开发管理服务，资方代建因此成为行业“新风口”。

百花齐放

代建步入差异化竞争

房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。而随着市场变化和行业发展，代建已经涌现出多种商业模式。

根据委托方类型、合作方式及合作诉求，行业普遍将代建划分为政府代建、商业代建、资方代建（又称资本代建）三种模式：

△数据来源：CRIC整理

面对逐渐拥挤的行业赛道和日益激烈的市场竞争，轻资产模式下，各企业纷纷拿出“杀手锏”，聚焦自身优势亮点，走出差异化竞争之路，行业则逐渐呈现“百花齐放”的姿态。
对绿城管理这类代建头部企业而言，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构。

万达商管则通过自身强有力的商业与运营能力，成为全球规模领先的商业物业持有及管理运营企业，走出了独树一帜的轻资产发展路径。

同属头部房企的代建板块，金地管理、旭辉建管、建发建管，在政府代建、商业代建领域快速布局，已在全国多地布局代建业务；而如中原建业等区域龙头房企则采取扎根大本营的模式，深耕本土，辐射周边，聚焦优势。

具有国企央企性质的华润置地、招商蛇口等房企，依靠和政府合作，更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；中交地产与信达地产选择以强强联合的方式，跑步进入纾困类代建项目。

此外，在商业模式或产品力方面具有突出特点的龙湖、当代、仁恒、朗诗、新城等企业，凭借自身品牌及产品打造能力，通过精细化管理和服务，也已在代建赛道抢占一席之地。龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造，依托龙湖在TOD、数字化等方面积淀的能力，提供一站式服务；朗诗甚至将公司名更改为“朗诗绿色管理”，重点发力绿色科技住宅领域。

互学互助

行业将持续竞合发展

闭门会议中，建发建管、新城建管、朗诗绿色管理、明源云、万达、路劲地产等代建“新朋友”及产业链企业上台分享交流。

在当前行业背景下，各家企业各抒己见、畅所欲言，就市场环境、行业机遇、企业竞争、发展痛点等各方关注的问题进行坦诚交流，共商行业发展，共话联盟未来。

尽管行业空间广阔，但随着代建“井喷”式发展，作为代建企业的共同家园，轻资产联盟有义务也有责任组织行业交流互助，维护良性竞争秩序，为行业健康发展贡献力量。

未来，联盟将继续发挥平台作用，通过组织行业内部学习与交流、有序宣传与发声，推广行业价值，提升行业影响力与关注度；并依托各成员比较优势，进行能力互补、形成协同效应，搭建生态平台，实践 “共建、共享、共荣”的新发展。