中指研究院
近年来，为探索新发展模式，拓展代建业务的企业迅速增多，房地产代建呈现出规模竞速的态势。新形势下，如何面对竞争和把握发展机遇进而保持稳健发展，是房地产代建企业面临的新思考。
2024年8月26日，绿城管理召开2024年中期业绩发布会，稳定的新拓速度、高位的盈利能力、优化的客户结构、充足的可售货值、提质增效显著的管理能力等业绩亮点夯实代建行业龙头地位，也持续提振代建赛道良性发展的信心。
代建作为房地产新发展模式和新质生产力的典型代表，日益受到房企青睐，行业竞争不断加剧，叠加服务行业特性影响，房地产代建新签约增速普遍放缓，2024上半年行业新签约面积同比小幅下滑。在严苛的环境下，作为代建第一股，绿城管理市场份额依然长期保持行业前列，2024上半年新签约面积1746万平方米，同比逆势增长1.1%，在中指研究院发布的《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》中新签约规模位列第一，行业市占率连续保持在20%以上，且同比有所增长，稳居行业领先地位。
数据来源：绿城管理中报，中指研究院综合整理
规模方面，绿城管理的代建版图稳健增长，截止2024年6月30日，城市覆盖128个，合约总建筑面积约12280万方，其中在建面积约5320万方，深化全国布局，为未来经营业绩可持续增长奠定坚实基础。
财务表现上，绿城管理依旧保持高水准，2024上半年实现营业收入16.7亿元，同比增长7.8%，三年复合增长率15.2%；2024上半年毛利润8.6亿元，同比增长6.7%，三年复合增长率16.4%；2024上半年归属母公司净利润5.0亿元，同比增长5.8%，三年复合增长率17.9%。
盈利能力方面，绿城管理2024上半年毛利率和归母净利率同比稍有下滑但仍处相对高位。行业对比来看，跟同样在港上市的房地产企业净利率持续下降的情况相反，绿城管理的归母净利润率走势保持上扬趋势，轻资产优势下体现出更强的市场韧性。
数据来源：绿城管理年报、中报，中指研究院上市公司TOP10研究报告
在行业形势不断发展变化中，绿城管理持续调整客户结构，聚焦政府、国有企业、地方城投的代建合作，为后续发展带来更安全的保障，并在金融机构上持续发力，打开代建需求新风口。绿城管理2024上半年新拓代建项目中，政府、国有企业委托方及金融机构的占比达70.5%。
面对激烈的行业竞争，绿城管理紧抓保障房、城中村改造、城投托底土地、纾困保交楼等机会，发展住宅、产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套等的多元业务，并持续探索新的发展机遇，例如在2024年6月成功竞标杭州转塘配售型保障性住房项目。优质且类型丰富的产品帮助绿城管理打造穿越周期的基石，并在专业化管理能力和突出的品牌效应的优势下，成为国有企业优先选择的代建单位，2024年5月成功竞标杭州运河集团发布的运河新城单元GS1001-05地块、GS1002-11地块开发全过程委托管理服务项目，夯实杭州大本营市场，也进一步彰显出独特优势。在储备方面，绿城管理也通过精准市场定位来助力业绩稳定增长。绿城管理持续深化在长三角、珠三角、环渤海及成渝城市群等主要经济区域的代建业务，项目具有高净值、高附加值的优质特征。同时在头部房企倾向于布局一线城市以保证安全性的时机背景下，高端改善需求出现空缺，绿城管理在核心城市周边的二线、三四线城市打造的代建项目，能够更好的发挥品牌优势。2024年上半年，绿城管理在手订单建筑面积约12280万平方米，可售货值8920亿元，四大核心城市圈项目订单面积约9280万㎡，占总在手订单的75.5%，可售货值充足且分布较好，满足未来稳定发展需要。
作为同时服务B端委托方和C端购房者之间的代建企业，绿城管理通过价值创造提升整体价值，以自身专业经营能力带动多方实现共赢。“M登山模型”规范代建服务内容，提升运营效率，提高B端委托方满意度。绿城管理2024上半年合同销售金额411亿，同比增长14.2%，在房地产大环境深度调整的时期能够实现逆势增长，为B端委托方兑现经营价值。绿城管理在2024上半年实现54个项目交付，为2.99万户业主营造确幸美好生活，交付面积654.5万平方米，其中还包括2个纾困项目，为C端购房者交付美好家园。
绿城管理不断修炼内功，积极提升经营管理能力，持续优化组织架构和职能分工。绿城管理2024上半年管理费用同比下降7.7%至2.12亿元，占整体收入的比例从去年同期的14.8%降至12.7%，降本增效方面成效显著。同时，绿城管理推行“百川计划”等举措，打造平台性组织，以多元合作模式引进城市合伙人，持续提升效能。目前，百川计划成功引进超30名城市合伙人，发展400余名外部城市合伙人，新增1000余条有效项目信息数，新增超150座项目信息覆盖城市。当前环境下，房地产市场依然处于深度调整阶段，代建行业短期承压，房地产代建企业需从规模竞速向追求高质量转变，持续探索新的发展机遇，以绿城管理为代表的企业的优异表现提振市场信心，也推动代建行业高质量发展。另一方面二十届三中全会中重笔提及了房地产相关内容，加快构建房地产发展新模式是重点任务之一，保障性住房供给或将逐渐放量，改善性住房需求支持政策有望继续完善，未来代建业务迎来更多持续发展机会。接下来，中指研究院也将在9月开展全新的代建品牌研究，届时将展示更多优秀代建企业的表现。
