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绿城管理发布2021年“成绩单”:代建进入“黄金时代”
发布时间:2022年03月23日 08:55

3月23日,中国代建龙头绿城管理控股有限公司(下称“绿城管理”)召开2021年度业绩发布会。公司充分展现逆周期特质,在行业波动中保持经营稳定,并契合政策方向进一步扩大业务边界,新拓业务规模稳步增长,营收与利润持续提升,超预期完成了全年各项经营指标,再次夯实代建领头羊地位,印证了公司深耕代建行业的坚定自信。



年报显示,2021年绿城管理持续经营收入达到人民币2,243.2百万元,较去年同期增长23.7%;毛利达人民币1,040.7百万元,同比增长20.2%。持续经营业务归母净利润达到人民币565.2百万元,同比增长31.9%;同时公司无负债且现金流充足。


根据年报,截至2021年底,绿城管理业务已覆盖全国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市,管理项目数量由去年同期的296个增加至345个;项目合约总建筑面积达84.7百万平方米,同比增长11.3%;公司新拓代建项目的合约总建筑面积达22.8百万平方米,同比增长21.9%;新拓代建项目代建费预估人民币71.1亿元,同比上涨22.3%。



绿城管理CEO李军表示,公司的逆周期特质是基于轻资产属性及专业的开发能力。在房住不炒的大方针下,中国房地产行业去金融化路径将进一步加快投资与开发相分离的趋势,以轻资产模式运作的代建服务将迎来新的发展机遇,其资本市场价值亦将更加凸显,代建进入“黄金时代”。


2021年下半年以来,房地产市场结构分化,行业深度调整。在此大背景下,绿城管理本次披露的优质业绩表现,让公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身位,并连续五年保持20%及以上的代建市场份额。


同时,无负债且现金流充裕亦是绿城管理保持强劲发展势头的又一大杀手锏。2021年全年公司经营性现金流净流量达到5.66亿元,公司经营性现金流与归母净利润几乎相同,说明公司现金转化率很高——这是轻资产特质之一,亦反映公司内部经营情况非常良好。


基于对投资者利益的高度重视,绿城管理坚持回馈股东,董事会建议派发截至2021年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.20元,派息率近70%,在当前行业下行周期下,属于稀缺的高派息现金奶牛公司。今年2月,绿城管理获选恒生综合指数成份股,并于3月7日正式纳入港股通,为公司市值提升带来积极影响。


绿城管理董事会主席 郭佳峰


绿城管理执行董事、执行总裁 林三九




目前,在推动“共同富裕”的大目标及行业迈入存量竞争的大背景下,政府部门、国企央企正逐步成为市场主体,金融机构涉房涉地业务空间不断增大。代建行业迎来新风口的同时,业务模式也需要面临新转变。


凭借对行业发展趋势的敏锐嗅觉,以及丰富的项目管理经验,绿城管理积极响应市场变化、提前战略布局,进一步完善“3+3”业务模式,即在三项代建主业基础上叠加三项配套服务,三项代建主业包含政府代建、商业代建及资方代建;三项配套服务包含金融服务、产城服务及产业链服务。


同时,在保持传统中小开发商业务的基础上,公司大力开拓政府、国企、金融机构等新增业务机会,逐步建立了结构多元、且不断拓展的优质客户群体,公司实力及影响力得以持续巩固,实现新一轮增长。


政府代建方面,历经十余年发展的绿城管理已形成一套成熟的政府代建模式,在提供多元城市服务的同时也为公司带来稳定的业务流。截至2021年底,绿城管理政府代建业务收入达571.8百万元,占总收入的比例为25.5%,较去年增长超8个百分点;历史交付3150万方,已为近20万户原住民改善生活环境;现合约总建筑面积超3400万方,正惠及近25万户原住民。


与此同时,公司政府代建业务范畴也已突破单一保障房建设,向未来社区、产业园区、产城融合、市政配套等纵深发展;业务布局也已走出浙江,2021年新拓政府代建合约总建筑面积中,省外客户占比达到50.3%。在谈及政府类业务时,CEO李军表示,“目前,公司已达到中国保障房物业的第一身位,我们会积极迎接政府业务的东风,绿城管理的政府代建业务也在走向全国,这是公司未来底仓所在。”


商业代建方面,绿城管理表示已逐步提高传统商业代建项目的选择标准,优选有土地红利和良好资金保障的代建项目。在继续服务优质中小私营企业的基础上,重点拓展与各类国有企业的多方位合作,并持续探索针对国企特点进行模式创新与流程再造。2021年,来自国有企业委托方合约总建筑面积达32.3百万方,占比38.2%,当期在建面积18.1百万方,占比41%。


另一方面,自去年下半年以来,不少房企遭遇了资金链断裂、暴雷、交付等难题,涉房涉地的不良资产处置成为行业新的机遇,纾困项目需要资产重组、品牌焕新、团队优化、供应链重整等多维服务。绿城管理瞄准不良资产处置这一新赛道,积极拓展资方代建业务。2021年下半年以来,公司已与中粮信托等金融机构签署多个资产处置类项目,为其在投前风控及投后管理阶段提供专业的开发与咨询服务,形成优势互补,协助实现投资人、购房者、供货商、政府等多方主体共赢。


在绿城管理看来,开拓资方代建业务不仅要夯实内部基石,更需紧跟金融政策的变化,超前预判并进行主动变革和探索实践。同时,李军在业绩会上也强调,一旦该业务获得突破,将迎来爆发式增长。


稳坐代建第一身位的同时,代建市场的未来空间进一步增加了绿城管理的发展动能。根据中指研究院预测,到2025年,代建行业规模预计渗透率将达到12.5%,对应2021年4.8%的渗透率。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%,以平均值25%估算,国内代建行业的渗透率还有5.2倍的提升空间。


作为代建行业的引领者,绿城管理不断迈向新阶段的同时,也在持续为行业健康发展拓宽新路径,打开新局面。2021年5月27日,由绿城管理牵头,携手当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业等代建领军企业成立“轻资产联盟”,成功举办“首届中国代建价值峰会”,旨在积极推动行业标准制定,拓宽行业赛道,赋能联盟成员,反哺代建行业,实现整体的良性竞合发展。



绿城管理董事会主席郭佳峰在业绩会上表示:“当前大环境背景下,不少头部企业开始涉足代建业务,行业竞争激烈。但同时,绿城管理也凭借先发优势、龙头效应,已经完成全国化布局,业务模式多元、客户结构多元,有充分的竞争优势,将继续保持行业第一身位”。CEO李军亦表示,今后将吸收、整合更多的上下游企业,构建更大的轻资产平台和生态圈。在政策高屋建瓴的推动下,能够去承接开发模式的变革,继续朝着行业“第一身位”、“第一品牌”、“第一市值”的战略愿景稳步迈进。